Coronabedingte Schließung als Mietmangel?

Seit dem 02.11.2020 gelten die Regelungen des „Lockdown – Light“. So müssen viele Restaurants und weitere Lokale schließen. Andere unterliegen strengen Hygieneanforderungen oder Einschränkungen.  

Schon zuvor bestehende Maßnahmen beschäftigten das Landgericht München im Urteil vom 22.09.2020, 3 O 4495/20, mit der Frage, ob eine corona-bedingte Schließung als Mietmangel auszulegen ist.  

So ist festgehalten worden, dass der Vermieter gem. § 535 I BGB durch den Mietvertrag zu der Gewährung der Mietsache während der Mietzeit verpflichtet ist. Dies meint die Überlassung in geeignetem Zustand zum vertragsgemäßen Gebrauch.  

Nach dem Wortlaut des § 536 BGB ist der Mieter für die Zeit von der Mietzahlung befreit, in der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert oder aufgehoben ist. Danach kann dann die Miete in angemessenem Maße herabgesetzt werden. 

Schon seit der frühsten Anwendung des BGB ist es anerkannt, dass Schließungen des Einzelhandels oder Gastgewerbes aufgrund eines Verbots einen Mangel i.S.d. § 536 I 1 BGB darstellen können. Begründet wird dies damit, dass die Tauglichkeit der Mieträume für den vertragsgemäßen Gebrauch gemindert oder aufgehoben ist.  

So sind etliche Gerichtsentscheidungen aus der Zeit des Reichsgericht Vorlage für diese Entscheidung. 

Damit ist allgemein anerkannt, dass öffentlich-rechtliche Beschränkungen als rechtliche Verhältnisse einen Mangel darstellen können, soweit sie sich auf Beschaffenheit oder Benutzbarkeit des Mietobjekts bezieht. Jedoch kommt es hier auf den Vermietungszweck an.  

Darüber hinaus fallen die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen in den Risikobereich des Vermieters, selbst wenn vertraglich festgehalten ist, dass der Mieter sich um für den Betrieb erforderliche Genehmigungen kümmert. Es kann nämlich nicht davon ausgegangen werden, dass die Parteien bei Vertragsschluss die Regelungen im Falle seuchenrechtlicher Maßnahmen treffen wollten, sondern vielmehr baurechtliche oder arbeitsrechtliche Verantwortungen klar zuteilen wollten.  

Die Anordnung zur Schließung des Einzelhandels stellt eine behördliche Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit dar, denn diese ist erheblich gestört. 

Es sei darauf hinzuweisen, dass die Minderung eintritt, ohne dass der Mieter sich darauf berufen muss. Handelt es sich um gewerblich genutzte Räumlichkeiten, so ist primär auf die Störung der Betriebsausübung abzustellen. Bei vorrübergehender Störung tritt die Minderung nur mit dem Zeitraum dieser ein. 

Zuletzt könnte auch eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB gegeben sein. Eine solche ist dann anzunehmen, wenn die Vertragsparteien bei Kenntnis des Eintritts der Pandemie und der Infektionsschutzmaßnahmen den gegebenen Vertrag nicht in dieser Form geschlossen hätten. Folge ist dann, dass der Vertrag angepasst wird. Eine solche Anpassung kann dann ebenso in der Minderung der Miete bestehen. 

In den Leitsätzen des Urteils des Landgerichts München ist folgendes festgehalten:  

1. Kann das Mietobjekt nicht oder nur eingeschränkt genutzt werden, liegt ein Mangel der Mietsache vor.  
2. Muss das Geschäftslokal aufgrund der staatlichen Anordnungen geschlossen bleiben, so kann die Miete bis zu 80 % gemindert werden.  
3. Ist ein geringer Teil des Lokals (25% der Gesamtfläche) für einen geringen Publikumsverkehr geöffnet und ist auch dieser beschränkt, so kann um 50% gemindert werden.  
4. Bestehen lediglich Beschränkungen des Publikumsverkehrs (Bsp.: 1 Person pro 20 qm), kann die Miete um 15% gemindert werden.  
5. Eine Störung der Geschäftsgrundlage ist zu bejahen, sodass eine Reduzierung der Miete, entsprechend der gesetzlichen Mietminderung, vorzunehmen ist. 

Letztlich ist aber jeder Fall einer Lokalschließung oder Beschränkung aufgrund der Infektionsschutzmaßnahmen einzeln zu betrachten und zu beurteilen. Die Pandemie bringt nicht nur Gesundheit, Gesellschaft und Wirtschaft durcheinander, sondern wirft auch im Bereich des Rechts neue Fragen auf. So bedarf es hier eines erfahrenen und verlässlichen Anwalts. Gerne steht Ihnen  

Pinkvoss, Dahlmann und Partner PartG mbB 

Rechtsanwalt Atila Tasli  

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