18.11.2020

Ladenschließung doch kein Mietmangel?

Vor zwei Wochen hieß es noch die corona-bedingte Ladenschließung sei als Mietmangel zu sehen und jetzt sieht das LG Frankfurt in seinem Urteil vom 5.10.2020, 2-15 O 23/20, dies doch nicht so?

Die Mieterin betrieb eine ihrer Filialen in Frankfurt und musste einen Monat wegen einer Anordnung des Landes Hessen im Zuge der Corona-Pandemie schließen. Dadurch erlitt die Mieterin einen Umsatzrückgang von rund 47% in den Monaten März und April im Vergleich zu den vorherigen Jahren. Dadurch konnte sie die Miete für April 2020 auch zunächst nicht bezahlen. 

Vor dem LG Frankfurt klagte die Vermieterin dann auf die Mietzahlung von 6.000 €.  

Das Gericht gab der Klage statt. Nach dessen Auffassung können zwar auch öffentlich-rechtliche Einschränkungen oder Verbote gerade bei der Vermietung von Gewerberäumen einen Mietmangel darstellen.  

Die staatliche Nutzungsuntersagung müsste ihre Ursache dann aber in der Mietsache selbst oder in seiner Beziehung zur Umwelt haben. Schließt ein Betrieb aufgrund der Corona-Pandemie dann gilt dies gerade nicht. Die Maßnahmen der Länder dienen dem gemeinschaftlichen Schutz vor gesundheitlichen Gefahren und knüpfen gerade nicht an die Beschaffenheit der Mietsache an. Vielmehr wird an die Nutzungsart und den Publikumsverkehr angeknüpft. 

Zuletzt könnte die Rechtsfigur der Störung der Geschäftsgrundlage herangezogen werden. Nach § 313 BGB hieße das dann für den gegebenen Fall, dass bei unvorhersehbaren Ereignissen eine Mietpartei Änderungen der Mietvereinbarungen einfordern kann, wenn dies zur Vermeidung untragbarer Folgen führe.  

Ein solcher extremer Ausnahmefall ist aber nur dann anzunehmen, wenn die Existenz gefährdet würde. Gerade dies hat die Mieterin nicht dargelegt.  

Das lediglich Liquiditätsengpässe gegeben sind, reicht nicht aus, um eine Existenzgefährdung anzunehmen. Dies lässt sich dadurch bestärken, dass durch kurzfristige Gesetzesänderungen die Kündigung des Mietvertrags bei corona-bedingten Zahlungsschwierigkeiten nicht möglich sei.

Zusätzlich hat die Mieterin im konkreten Einzelfall Kurzarbeit eingeführt, wodurch an anderer Stelle gespart werden kann.  

Die unterschiedlich ausfallenden Urteile zeigen, wie schnelllebig und vielseitig die Juristerei ist. Offen ist die Frage wie nun endgültig zu entscheiden ist; stellt die corona-bedingte Schließung nun einen Mietmangel dar, oder nicht? 

Letztlich wird die folgende Rechtsprechung die Richtung aufzeigen, wobei es auch immer auf den Einzelfall ankommen mag.  

Zur Vertretung Ihrer Interessen bedarf es eines umsichtigen und erfahrenen Anwalts, um die Rechtslage richtig zu erfassen und in Ihrem Interesse zu handeln.  

Gerne steht Ihnen  

Pinkvoss, Dahlmann und Partner PartG mbB  

Rechtsanwalt Atila Tasli  

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